Bauvoranfragen
Bei vielen Bauvorhaben gibt es einzelne Punkte, die die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorhabens zweifelhaft werden lassen.
Dies gilt insbesondere für die Frage der grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks (z. B. im sog. Außenbereich). Müsste der Bauherr hier jeweils einen kompletten Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen einreichen, so wäre dies umständlich und zeitraubend. Bei negativem Ausgang des Genehmigungsverfahrens wären oft beträchtliche Planungskosten umsonst gewesen.
In solchen Fällen hilft der Vorbescheid. Nach Art. 71 BayBO kann der Bauherr, noch bevor er einen Bauantrag einreicht, schriftlich einzelne Fragen des Bauvorhabens vorab entscheiden lassen. Ist der Bauvorbescheid negativ, so ist er wie die Versagung der Baugenehmigung anfechtbar. Ist er positiv, so kann während seiner Geltungsdauer ein späterer Bauantrag nicht mehr aus den Gründen abgelehnt werden, die bereits Gegenstand der Prüfung bei der Bauvoranfrage waren. Der Bauvorbescheid gilt im Allgemeinen vier Jahre; seine Geltung kann auf Antrag wiederholt um jeweils vier Jahre verlängert werden, wenn das der Bauherr vor Ablauf der Geltungsdauer des Vorbescheids schriftlich beantragt.
Das Verfahren entspricht im Wesentlichen dem Baugenehmigungsverfahren, d. h. nach Beteiligung der Nachbarn wird der Antrag wahlweise digital oder analog beim Landratsamt eingereicht, die dann die Gemeinde am Verfahren beteiligt.
Ansprechpartner für den nördlichen Landkreis
Bad Abbach, Essing, Hausen, Herrngiersdorf, Ihrlerstein, Kelheim, Langquaid, Painten, Riedenburg, Rohr, Saal, Teugn
Baurecht: Frau Zellner und Frau Priller
Bautechnik: Herr Bittner und Herr Hobmaier
Ansprechpartner für den südlichen Landkreis
Abensberg, Aiglsbach, Attenhofen, Biburg, Elsendorf, Kirchdorf, Mainburg, Siegenburg, Train, Wildenberg, Volkenschwand
Baurecht: Herr Scheller und Frau Blaha
Bautechnik: Frau Bernpaintner und Herr Mösl
Ansprechpartner für die Stadt Neustadt a.d.Donau
Baurecht: Herr Steffl und Frau Rösl
Bautechnik: Frau Anthofer
Ein Vorbescheid ist vier Jahre gültig, wenn er nicht kürzer befristet worden ist.
Die Frist kann jeweils um bis zu vier Jahre verlängert werden, wenn der (formlose) schriftliche Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer der unteren Bauaufsichtsbehörde zugegangen ist. Bitte beachten Sie, dass der Antrag bei uns und nicht bei der Gemeinde eingegangen sein muss.
Am 30. Oktober 2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus (Bauturbo) in Kraft getreten. Ziel des Gesetzes ist es, Erleichterungen für den Wohnbau zu schaffen.
Im Rahmen des Bauturbos ergeben sich insbesondere folgende drei Neuregelungen:
1. Erweiterung der Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten
Bauvorhaben, die sich im Bereich eines Bebauungsplans befinden, müssen grundsätzlich die Festsetzungen des Bebauungsplans einhalten. Bisher konnte von Festsetzungen des Bebauungsplans nur befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 31 Abs. 2 Baugesetzbuch). Mit der Neuregelung des § 31 Abs. 3 Baugesetzbuch können nun auch Befreiungen vom Bebauungsplan erteilt werden, wenn Grundzüge der Planung berührt sind. Die Abweichung muss jedoch auch weiterhin unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein.
Grundvoraussetzung für die Anwendung der neuen Regelung ist, dass das Vorhaben dem Wohnungsbau dient, und die Gemeinde ihr Zustimmung zu dem Vorhaben erteilt.
2. Abweichung vom Erfordernis des Einfügens
Bauvorhaben, die sich im Innenbereich befinden, konnten bisher nur genehmigt werden, wenn sie sich unter anderem auch in die nähere Umgebung einfügen. Mit der Neuregelung des § 34 Abs. 3b Baugesetzbuch kann vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Interessen vereinbar ist.
Grundvoraussetzung für die Anwendung der neuen Regelung ist auch hier, dass das Vorhaben dem Wohnungsbau dient, und die Gemeinde ihr Zustimmung zu dem Vorhaben erteilt.
3. § 246e – befristete Sonderregelung
Bei dem § 246e Baugesetzbuch handelt es sich um eine bis zum 31.12.2030 befristete Regelung. Die Regelung findet im Innenbereich und in Gebieten mit Bebauungsplan Anwendung. Im Außenbereich sind die § 246e Baugesetzbuch nur anwendbar, wenn ein räumlicher Zusammenhang zu einem Gebiet mit Bebauungsplan bzw. zum Innenbereich besteht.
Nach § 246e Baugesetzbuch kann von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden, wenn das Vorhaben dem Wohnungsbau dient, die Gemeinde ihre Zustimmung zu dem Vorhaben erteilt, die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Interessen vereinbar ist und voraussichtlich keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen hat.
Die Frage nach den Kosten eines Bauvorbescheids kann nicht pauschal beantwortet werden. Für Einfamilienwohnhäuser wird in der Regel im Landkreis Kelheim eine Gebühr von 1 von Tausend der zu erwartenden Baukosten erhoben.
Beispiel: Baukosten veranschlagt 500.000 € (Regelannahme für ein Einfamilienwohnhaus) Gebühr: 500 €
Hinzu kommen möglicherweise Gebühren für Befreiungen von einem Bebauungsplan, soweit sie im Vorbescheid schon beantragt wurden oder für die Beurteilung notwendig sind.
