Bauanträge

Ein vollständig eingereichter Bauantrag hilft Zeit und Geld sparen. Das Bauamt im Landratsamt Kelheim ist bestrebt, die Genehmigung für ein Bauvorhaben so schnell wie möglich zu erteilen. Grundvoraussetzung für eine zügige Bearbeitung des Bauantrags sind aber vollständige und aussagefähige Antragsunterlagen.

Im Regelfall müssen dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung folgende Unterlagen beigefügt werden:

• Katasterauszug zur Bauvorlage
• Lageplan im Maßstab 1:1000 mit Angabe der bestehenden und geplanten Gebäude, ihrer Abstände zu den Grundstücksgrenzen und zu bestehenden Gebäuden auf dem Baugrundstück
• Bauantragsformular
• Baubeschreibung
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100, bestehend aus Grundrissen, Schnitten und Ansichten
• Geplantes und vorhandenes Gelände jeweils an der Gebäudekante und Vermaßung der Wandhöhen
• Nachweis über die Stellplätze und Garagen
• Berechnung der Wohnflächen und des umbauten Raumes mit Baukosten
• Angaben für die Baustatistik
• Geländeschnitt bei Hanggrundstücken
• Unterschriften aller Eigentümer der benachbarten Grundstücke auf den Plänen (Lageplan mit Bauvorhaben und Eingabeplänen) sowie aller Antragsteller; vorlageberechtigte Planer zusätzlich auf Antrag und Baubeschreibung

Bei gewerblichen Bauvorhaben oder Vorhaben im Außenbereich können weitere Angaben und Unterlagen erforderlich sein, wie z. B. schalltechnische Gutachten oder ein Freiflächengestaltungsplan.

Die Gebühren für eine Baugenehmigung betragen je nach Lage des Bauvorhabens (im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder nicht) und Art des Genehmigungsverfahrens zwischen 1 v. T. und 4 v. T. der Baukosten. Gebühren werden auch erhoben, wenn ein Bauantrag abgelehnt oder zurückgenommen wird.

Erhöht werden die Gebühren eventuell noch z. B. durch notwendige Abweichungen, Befreiungen vom Bebauungsplan oder andere Ausnahmen oder Genehmigungen nach anderen Rechtsgebieten wie z. B. Straßenrecht, Wasserrecht etc., die durch eine Baugenehmigung ersetzt werden.

Am 30. Oktober 2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus (Bauturbo) in Kraft getreten. Ziel des Gesetzes ist es, Erleichterungen für den Wohnbau zu schaffen.

Im Rahmen des Bauturbos ergeben sich insbesondere folgende drei Neuregelungen:

1. Erweiterung der Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten

Bauvorhaben, die sich im Bereich eines Bebauungsplans befinden, müssen grundsätzlich die Festsetzungen des Bebauungsplans einhalten. Bisher konnte von Festsetzungen des Bebauungsplans nur befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 31 Abs. 2 Baugesetzbuch). Mit der Neuregelung des § 31 Abs. 3 Baugesetzbuch können nun auch Befreiungen vom Bebauungsplan erteilt werden, wenn Grundzüge der Planung berührt sind. Die Abweichung muss jedoch auch weiterhin unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein.

Grundvoraussetzung für die Anwendung der neuen Regelung ist, dass das Vorhaben dem Wohnungsbau dient, und die Gemeinde ihr Zustimmung zu dem Vorhaben erteilt.

2. Abweichung vom Erfordernis des Einfügens

Bauvorhaben, die sich im Innenbereich befinden, konnten bisher nur genehmigt werden, wenn sie sich unter anderem auch in die nähere Umgebung einfügen. Mit der Neuregelung des § 34 Abs. 3b Baugesetzbuch kann vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Interessen vereinbar ist.

Grundvoraussetzung für die Anwendung der neuen Regelung ist auch hier, dass das Vorhaben dem Wohnungsbau dient, und die Gemeinde ihr Zustimmung zu dem Vorhaben erteilt.

3. § 246e – befristete Sonderregelung

Bei dem § 246e Baugesetzbuch handelt es sich um eine bis zum 31.12.2030 befristete Regelung. Die Regelung findet im Innenbereich und in Gebieten mit Bebauungsplan Anwendung. Im Außenbereich sind die § 246e Baugesetzbuch nur anwendbar, wenn ein räumlicher Zusammenhang zu einem Gebiet mit Bebauungsplan bzw. zum Innenbereich besteht.

Nach § 246e Baugesetzbuch kann von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden, wenn das Vorhaben dem Wohnungsbau dient, die Gemeinde ihre Zustimmung zu dem Vorhaben erteilt, die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Interessen vereinbar ist und voraussichtlich keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen hat.

Ein wichtiger Teil der Angaben im Eingabeplan ist die Geländedarstellung. Bei Neubauten, Anbauten, Ausbauten oder auch Nutzungsänderungen usw. muss der natürliche und der geplante Geländeverlauf erkennbar und vermaßt sein. Wichtige Kriterien wie z. B. die Wand-, Trauf- oder Auffüllhöhen beziehen sich in der Regel auf das natürliche Gelände. Auch bei Nutzungsänderungen oder beispielsweise einem Dachgeschossausbau wird die Abstandsflächensituation neu beurteilt. Daher wird das natürliche Gelände fast immer benötigt und muss nachgefordert werden. Dies verursacht unnötigen Zeitverlust und könnte leicht vermieden werden.

Der Verlauf des natürlichen und des zukünftigen Geländes ist in den Gebäudeansichten bis zur Grundstücksgrenze hin maßstabsgerecht einzuzeichnen und mit Höhenkoten zu vermaßen.

Unrichtige oder unklare Geländeangaben gehen immer zu Lasten des Bauherrn und haben schon oft Verzögerungen im Genehmigungsverfahren, Baueinstellungen, Nachbarrechtsstreitigkeiten oder Bußgeldverfahren verursacht. Es gehört zu den Pflichten des Entwurfsverfassers richtige und vollständige Planungsunterlagen zu liefern.

• Nicht alle Antragsteller (z. B. bei Bauherrengemeinschaften, Ehepaaren) haben unterschrieben.
• Bei Firmen oder Vereinen muss eine natürliche Person als Vertreter benannt sein.
• Keine oder nicht alle Nachbarn werden beteiligt (z. B. nur ein Ehepartner unterschreibt, obwohl beide Eigentümer sind).
  Auszug aus dem Liegenschaftskataster fehlt. Wie sollen wir wissen, wer Nachbar ist?
• Das natürliche Gelände wird nicht an den Gebäudekanten der Ansichten eingezeichnet. Dies ist grundsätzlich notwendig für die Berechnung der Abstandsflächen. Zu beachten ist dabei, dass häufig die Abstandsflächen komplett neu beurteilt werden müssen, auch wenn es sich nur um eine Nutzungsänderung, einen Dachgeschossausbau handelt, eventuell auch bei Anbauten wie Balkonen,Wintergärten, Dachgauben oder Zwerchgiebel.
  Fehlende Nachweise der Stellplätze (mit Anzahlberechnung)
  Fehlende Baukosten oder Berechnungen der Wohn- oder Nutzfläche, GRZ, GFZ etc.

Bitte beachten Sie, dass die Einschränkung des Prüfungsumfangs nach der Bayerischen Bauordnung nicht von der Verpflichtung entbindet, vollständige Bauvorlagen (vgl. Bauvorlagenverordnung) einzureichen.

Das hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Um welche Art Bauvorhaben handelt es sich? In einem vereinfachten Verfahren ist der Prüfungsumfang deutlich geringer als bei einem Sonderbau, bei dem beispielsweise Statiken zur Prüfung und ein ausgearbeitetes Brandschutzkonzept vorgelegt werden müssen.
• Welche Probleme liegen in diesem Verfahren? Handelt es sich um ein Vorhaben im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, im Innenbereich oder im Außenbereich? Liegt das Vorhaben im 20m bzw. 40m Bereich einer Staats- oder Bundesstraße? Handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung mit eventuellen Lärmbeeinträchtigungen (Gaststätten, Diskotheken, Schreinereien, Lackierereien...)? Liegt das Vorhaben in der Nähe eines Gewässers, in einem amtlich festgesetzten oder auch nur faktischen Überschwemmungsgebiet? Haben Sie sich schon um den eventuell notwendigen Retentionsraum gekümmert? Fehlt eine notwendige Nachbarunterschrift?  ... 
  Häufig sind noch Fachstellen zu beteiligen, die einen Monat für ihre Stellungnahme Zeit haben, vorausgesetzt diese haben alle für eine Beurteilung notwendigen Unterlagen und Informationen erhalten.

Dies bringt uns zu dem wohl wichtigsten Punkt. Bei ca. 99 % aller eingereichten Bauanträge sind die Unterlagen nicht vollständig. Dies erschwert unsere Arbeit ungemein. Auch bei großzügigem Augenzudrücken, was unbedingt noch notwendig ist, müssen wir bei ca. der Hälfte aller Anträge, um überhaupt die Genehmigungsfähigkeit beurteilen zu können, Unterlagen nachfordern. Das kostet unnötige Zeit und Geld. Die Verantwortung für die Qualität der eingereichten Unterlagen liegt beim Bauherrn und bei seinem Entwurfsverfasser. Von Ihnen eingereichte saubere, übersichtliche und für eine Beurteilung vollständige Unterlagen sind ein Garant für eine zügige Bearbeitung Ihrer Bauanträge.

Mit der Einführung der BayBO 2008 gilt ein Antrag als zurückgenommen, wenn die Unterlagen nicht vollständig sind und der Bauherr diesen Mangel trotz einer entsprechenden Aufforderung durch das Bauamt nicht behebt. Für diese Rücknahme werden Kosten erhoben.

Verantwortlich für die Genehmigung und die genehmigten Pläne ist in erster Linie der Bauherr. Er braucht die Genehmigung als Nachweis, dass er keinen Schwarzbau errichtet hat. Der Käufer einer Immobilie sollte unbedingt auch ein Augenmerk auf den Nachweis richten, ob die Immobilie überhaupt rechtmäßig dort steht.

Sollte der Bauherr nicht mehr über diese Unterlagen verfügen, besteht je nach Genehmigungsdatum noch die Möglichkeit, bei uns im Bauamt nachzufragen. Wir sind verpflichtet, diese Unterlagen zwanzig Jahre aufzubewahren. Bis ca. 1989 zurück haben wir alle Genehmigungen auch elektronisch erfasst. Für alle anderen Genehmigungen benötigen wir den Namen des Bauherrn, der ursprünglich das Vorhaben beantragt hat sowie die Gemeinde und Gemarkung mit Flurnummer, um Ihnen behilflich sein zu können. Genehmigungen vor 1994 sind in der Regel schon an das Bay. Staatsarchiv in Landshut abgegeben worden. Möglicherweise kann Ihnen auch die Gemeinde, in der das Bauobjekt steht, weiterhelfen. Die Gemeinden erhalten jeweils eine Ausfertigung der Genehmigungsunterlagen.

Das Begleitschreiben, das dem Genehmigungsbescheid beiliegt, enthält die für Sie wichtigen Erläuterungen zum Bescheid. Offensichtlich fehlt auf den genehmigten Plänen Ihre Unterschrift als Nachbar. Normalerweise ist der Bauherr verpflichtet, Ihnen seine Baupläne zur Unterschrift vorzulegen. Aus irgendeinem Grund wurde dies hier unterlassen bzw. Sie waren nicht mit dem Bauvorhaben einverstanden und haben deshalb nicht unterschrieben. Wir können den Bauherrn nicht dazu zwingen Ihre Unterschrift einzuholen. Jedoch haben wir im Rahmen des Genehmigungsverfahrens das Bauvorhaben auch aus Sicht Ihrer nachbarlichen Rechte geprüft. Wäre offensichtlich eines Ihrer nachbarschützenden Rechte, die zum Prüfungskatalog einer Baugenehmigung gehört, verletzt worden, hätten wir die Genehmigung ohne Ihre Unterschrift nicht erteilt. Bitte beachten Sie, dass die bauordnungrechtliche Prüfung (insbesondere Brandschutz, Baugestaltung etc.) seit dem 1. Januar 2008 nicht mehr zum Prüfungsumfang gehört. Geprüft wird nur noch, wenn Abweichungen von den bauordnungsrechtlichen Vorschriften vom Bauherrn ausdrücklich schriftlich beantragt werden. Seit September 2019 gehört jedoch die Einhaltung von Abstandsflächen wieder zum Prüfprogramm.

Wenn Sie also nichts gegen das Bauvorhaben haben, brauchen Sie auch nichts zu unternehmen. Wenn Sie gegen das Bauvorhaben Einwände haben, können Sie bis einem Monat nach Erhalt der Ausfertigung der Baugenehmigung Klage beim Verwaltungsgericht erheben. Beachten Sie dazu bitte die Rechtsbehelfsbelehrung. Wenn Sie näheres über das Bauvorhaben wissen möchten, würde sich ein Gespräch mit dem Bauherrn anbieten. Alternativ können Sie die Pläne auch bei der zuständigen Gemeinde und natürlich auch bei uns einsehen.

Grundsätzlich ist nicht jedes Vorhaben genehmigungspflichtig. Für die Bauüberwachung sind unsere Baukontrolleure zuständig. Dies ist für den südlichen Landkreis (Einzugsbereich der Städte Abensberg, Neustadt, der VG Siegenburg und südlich davon) Herr Mösl (-4211) und für den nördlichen Landkreisbereich Herr Hobmaier (-4213). Diese nehmen Ihre Beschwerde oder Ihren Hinweis auf.

Hierzu ist jedoch eine schriftliche Mitteilung (auch per Fax oder E-Mail) notwendig. Anonyme Anzeigen werden nicht verfolgt. Ob und in welcher Form dann von unserer Seite eingeschritten wird, liegt in unserem Ermessen und hängt vom Einzelfall ab (nachträglich genehmigungsfähig?, Ausmaß der Beeinträchtigung für den Nachbarn, wie lange hat der Nachbar zugesehen, bis er den Schwarzbau gemeldet hat, Vorsatz? etc.). Eine schriftliche Mitteilung an den Nachbarn über das Ergebnis der Bauüberwachung erfolgt in der Regel nicht.

Nie! Ein Schwarzbau verjährt nicht und es gibt auch keinen Bestandsschutz oder Gewohnheitsrecht. Wir haben lediglich ein Ermessen, ob wir nach einer gewissen Zeit noch einschreiten.

Dies ist sicherlich die mit Abstand häufigste Frage und von den Sachbearbeitern nicht ohne weiteres zu beantworten, da die Entscheidung dieser Frage von vielen Faktoren abhängig ist. Meistens können am Telefon nicht alle erheblichen Fakten geklärt werden, was möglicherweis zu falschen Auskünften führt. Häufig stellt sich die Frage, wann ein Nebengebäude wie z. B. eine Scheune, Garage, Carport ohne Baugenehmigung errichtet werden darf.
Grundsätzlich gilt, verfahrensfrei kann alles errichtet werden, was im Art. 57 BayBO aufgeführt ist.

Grundsätzlich sind viele bauliche Anlagen, die im Innenbereich genehmigungsfrei sind, im Außenbereich trotzdem genehmigungspflichtig. Bitte beachten Sie, dass die Interpretation des Bauherrn, wann und wo der Außenbereich beginnt, häufig nicht mit den rechtlichen Vorgaben übereinstimmt.

Auch wenn die einzelnen Merkmale für eine baurechtliche Genehmigungsfreiheit vorliegen, heißt dies nicht, dass gebaut werden darf, wie man will. Es bedeutet lediglich, dass keine Baugenehmigung benötigt wird. Alle (materiellen) Anforderungen, die beispielsweise in der BayBO angegeben sind, wie z. B. der Brandschutz oder die Abstandsflächen, müssen trotzdem eingehalten werden. Die Verantwortung dafür trägt der Bauherr.

Möglicherweise gibt es auch Einschränkungen im Bereich eines Bebauungsplanes.

Sollten die Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder z. B. die Abstandsflächen nicht eingehalten werden können, bleibt das Vorhaben zwar baugenehmigungsfrei, es wird jedoch eine sog. Isolierte Abweichung oder Befreiung benötigt, die ähnlich einer Baugenehmigung beantragt werden muss. Neu ab 01. Januar 2008 ist, dass isolierte Abweichungen von Satzungen und örtlichen Bauvorschriften, wie beispielsweise Festsetzungen in einem Bebauungsplan, einer Stellplatzverordnung oder Ortsgestaltungssatzung bei der entsprechenden Gemeinde beantragt werden müssen und auch von dieser genehmigt werden. Isolierte Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften, wie beispielsweise den Abstandsflächen, Brandschutz oder Stauraum vor Garagen oder Carports werden vom Landratsamt bearbeitet. Es wäre also denkbar, dass für ein verfahrensfreies Vorhaben zwei getrennte Abweichungen bei unterschiedlichen Behörden notwendig sind.

Weiterhin ist erwähnenswert, dass Sie keine Baugenehmigung „zur Sicherheit“ beantragen können. Baurechtlich verfahrensfrei nach Gesetz bleibt immer baurechtlich verfahrensfrei. Wir können uns darüber nicht hinwegsetzen. Dies gilt jedoch nur für Einzelvorhaben. Wenn ein verfahrensfreies Vorhaben zusammen mit einem genehmigungspflichtigen Vorhaben, z. B. Einfamilienwohnhaus mit Carport geplant ist, dann „zieht“ das genehmigungspflichtige Vorhaben „Einfamilienwohnhaus“ das evtl. verfahrensfreie Carport mit in die Genehmigungspflicht.

Nun zuletzt zu den notwendigen Faktoren für verfahrensfreie Gebäude:

• Gebäude mit einem umbauten Raum bis zu 75 m³. (Nicht im Außenbereich; nicht an der Grundstücksgrenze - Abstandsflächen beachten!!)
• bei einer Grenzbebauung (geregelt in Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO):
  • Garagen einschließlich deren Nebengebäude und Gebäude ohne Aufenthaltsraum und Feuerstätten mit einer Fläche bis zu 50 m² (außer im Außenbereich)
  • Die Länge der Grenzbebauung darf je (eigene) Grundstücksgrenze 9 m nicht überschreiten; insgesamt max. 15 m je Grundstück.
  • Die Wandhöhe an der Grenze darf im Mittel 3 m nicht überschreiten. Die Wandhöhe wird auf dem Baugrundstück und nicht auf dem Nachbargrundstück ermittelt und errechnet sich senkrecht zur Wand vom natürlichen (ursprünglichem (nicht aufgefülltem) oder festgelegtem Gelände) bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand.

Wichtig ist, dass seit dem 1. Januar 2008 nicht mehr direkt an die Grenze gebaut werden muss, sondern auch "grenznah" gebaut werden kann, d. h. innerhalb eines Grenzabstands von 3 m.
Bitte beachten Sie dazu, dass für den Fall, dass eine dieser o. g. Kriterien nicht eingehalten wird, die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten werden müssen. Die Abstandsflächen sind nachbarschützend. Ihr Nachbar hat Anspruch auf die Einhaltung der Abstandsflächen und kann diese Ansprüche in der Regel auch durchsetzen. Eine Bagatellgrenze gibt es dabei nicht. Jeder Zentimeter ist dabei wichtig.

Verfahrensfrei (= weder eine Baugenehmigung noch eine Genehmigungsfreistellung erforderlich) ist die Beseitigung

• von Anlagen die verfahrensfrei errichtet oder geändert werden dürfen,
• von freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3 (land- und forstwirtschaftl. genutzte Gebäude, freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² und sonstige Gebäude mit einer Höhe von bis zu 7 m)
• von sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe von bis zu 10 m.

Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung mindestens einen Monat zuvor der Gemeinde und parallel dem Bauamt im Landratsamt Kelheim anzuzeigen. Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 2 muss - sofern es nicht verfahrensfrei ist - die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, von einem qualifizierten Tragwerksplaner bestätigt, bei anderen nicht freistehenden Gebäuden durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt sein. Dies gilt auch dann, wenn das zu beseitigende Gebäude zwar frei steht, aber seine Beseitigung sich auf andere Weise auf die Standsicherheit anderer Gebäude auswirken kann.

Die Vorschrift über den Abbruch und Beseitigung baulicher Anlagen ist nur auf den vollständigen Abbruch bzw. die vollständige Beseitigung baulicher Anlagen anzuwenden. Bei teilweisem Abbruch bzw. teilweiser Beseitigung liegt demgegenüber eine genehmigungspflichtige Änderung vor.

Der Bauherr muss den Beginn der Abbrucharbeiten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen (Baubeginnsanzeige).

Benötigte Unterlagen

Neben dem Anzeigeformular ein Lageplan M 1 : 1000 mit Kennzeichnung der zum Abbruch vorgesehenen baulichen Anlage sowie ein Statistikblatt.

Bei nicht freistehenden Gebäuden ist ein Nachweis über die Standsicherheit des Gebäudes, an welchem angebaut ist, notwendig.

Die Baugenehmigung erlischt, vorausgesetzt sie ist nicht kürzer befristet, wenn innerhalb von vier Jahren nach Bestandskraft der Genehmigung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen worden ist.

Die Frist kann jeweils um bis zu vier Jahre verlängert werden, wenn der (formlose) schriftliche Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer der unteren Bauaufsichtsbehörde zugegangen ist. Bitte beachten Sie, dass der Antrag bei uns und nicht bei der Gemeinde eingegangen sein muss.

Grundsätzlich sind wir auch nur Menschen, die dem allgemeinen Trend entsprechend stark unter Zeitdruck für die Bearbeitung der Bauanträge stehen. Da können, auch wenn es nicht sein sollte, Fehler unterlaufen. Sollte dies geschehen sein, teilen Sie es uns bitte mit. Geizen Sie nicht mit Kritik, positiver oder negativer – wir sind offen dafür und werden unseren Service trotz Personalkürzungen und Arbeitsmehrungen versuchen zu verbessern. Wir versuchen auch immer eine Lösung zu finden, denn wir wollen ja eine Baugenehmigung erteilen – nur sollte sie eben im gesetzlichen Rahmen bleiben.

Allerdings sollte noch erwähnt werden, dass nicht jede Entscheidung, mit der Sie nicht zufrieden sind, auch eine fehlerhafte Entscheidung ist.